Μισθωτική Σύμβαση - Συμβατική Διάρκεια - Νόμιμη Διάρκεια - Λήξη της Μίσθωσης - Απόδοση του Μισθίου - Αρμόδιο Δικαστήριο
Ι.1 Ο ρυθμίζων τις μισθώσεις κατοικιών ν. 1703/1987, όπως ίσχυε, τροποποιηθείς με τους νόμους 1810/1988 (ΦΕΚ 223 Α`), 1875/1990 (ΦΕΚ 21 Α`), 1953/1991 (ΦΕΚ96Α`) και 2156/1993 (ΦΕΚ 109Α`), έπαυσε να ισχύει την 30.06.1997, και έκτοτε οι προαναφερόμενες μισθώσεις ρυθμίζονται στο σύνολο τους, από τις διατάξεις του Α.Κ. δεδομένου ότι, από την καταληκτική αυτή ημερομηνία, ουδεμία μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται από αυτόν, ούτε καν οι, υπό το κράτος ισχύος του, συναφθείσες και καταλαμβανόμενες από το πεδίο εφαρμογής του. Εξακολουθεί όμως, κατά ρητή διάταξη νόμου, παρά την λήξη ισχύος του v.1703/1987, να ισχύει η παράγραφος 1 του άρθρου 2 αυτού, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.5 του άρθρου 1 του ν. 2235/1994, σύμφωνα με την οποία «η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 30.06.1997». Έτσι, αν με μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε διάρκεια μισθώσεως μικρότερη της τριετίας ή αόριστη διάρκεια, η σύμβαση αυτή ισχύει, πλέον για τρία χρόνια, αν όμως συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμβατικώς καθορισθείσα, μείζων της τριετίας διάρκεια (σχ. Ι.Κατράς- "Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας"- έκδοση 2000- παρ.56- σελ.190).
Ι.2 Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 608 παρ.1 του Α.Κ., μόλις περάσει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος η μίσθωση λήγει «χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο», επομένως η μίσθωση εδώ λήγει αυτοδικαίως χωρίς να απαιτείται καταγγελία από μέρους του εκμισθωτή ή οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή (ΑΠ 479/2001 ΕλλΔνη 43/437, βλ. και X. Παπαδάκη- "Αγωγές Απόδοσης Μισθίου"- έκδοση δεύτερη- σημ.2052, 2074). (Ειρηνοδικείο Θεσσαλονίκης 57/2024 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Ι.3 Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρου ΑΚ 599 παρ. 1 «ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε». Η υποχρέωση αυτή του μισθωτή, η οποία γεννάται αφ’ ης στιγμής η μισθωτική σχέση λήξει (με την παρέλευση του συνομολογημένου χρόνου διαρκείας) ή άλλως πως λυθεί (π.χ. με τακτική ή έκτακτη -για σπουδαίο λόγο- καταγγελία, καταστροφή μισθίου, αναγκαστική απαλλοτρίωση κ.τ.λ.), πηγάζει από αυτήν ακριβώς -την πλέον λήξασα ή λυθείσα- σύμβαση μίσθωσης, και είναι, για το λόγο αυτό, συμβατικής κι ενοχικής αμιγώς φύσεως (ΑΚ 287). Πρόκειται, ειδικότερα, για μετατροπή της αρχικής αξίωσης του μισθωτή προς παραχώρηση σε αυτόν της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση (ΑΚ 574 και 575), στην υποχρέωσή του προς απόδοση (της χρήσεως / κατοχής) του μισθίου με τη λήξη της . Συμβατικής φύσεως είναι, επομένως, και η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή προς απόδοση (της χρήσεως / κατοχής) του μισθίου λόγω λήξης ή λύσης της μισθωτικής σχέσης. Με άλλα λόγια, με τη λήξη της μίσθωσης παύει η αξίωση του μισθωτή για χρήση του μισθίου και στη θέση της γεννάται αυτοδικαίως -χωρίς την ανάγκη οιασδήποτε οχλήσεώς του από τον εκμισθωτή- η υποχρέωσή του προς απόδοση του μισθίου στον τελευταίο, στην κατάσταση που το παρέλαβε, υποχρεούμενος συνάμα να αποκαταστήσει με έξοδα δικά του κάθε βλάβη ή φθορά αυτού, η οποία δεν οφείλεται στη συμφωνημένη χρήση. Έτσι, αν μετά το πέρας της συμβατικής σχέσεως ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, ο εκμισθωτής δικαιούται να αξιώσει την απόδοσή του, ασκώντας την κατ’ άρθρο ΑΚ 599 αγωγή από τη σύμβαση μίσθωσης. Δεδομένου δε ότι η αξίωση απόδοσης απορρέει -όπως αναφέρθηκε ανωτέρω- από τη μισθωτική σύμβαση, η αγωγή απόδοσης του μισθίου είναι, κατ’ ακολουθίαν, αγωγή εκ συμβάσεως (Βλ. Χαράλαμπο Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος β’, τρίτη έκδοση, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2007, σελ. 61).
Ι.4 Τέλος, η αγωγή απόδοσης του μισθίου, που βασίζεται στο άρθρο ΑΚ 599, δικάζεται πάντα κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 615 επ. ΚΠολΔ) και υπάγεται -ανάλογα με το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα- στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, της περιφέρειας του τόπου όπου βρίσκεται το μίσθιο -οσάκις πρόκειται για ακίνητο- εφαρμοζομένης της διατάξεως του άρθρου 29 ΚΠολΔ, που καθιερώνει την αποκλειστική ειδική δωσιδικία της τοποθεσίας του ακινήτου (forum rei sitae). Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 1 β’ του ΚΠολΔ, στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων υπάγονται όλες οι διαφορές από σύμβαση μίσθωσης, εφόσον σε όλες αυτές τις περιπτώσεις το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα 600 ευρώ, ενώ στην περίπτωση που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει τα 600 ευρώ, τότε σύμφωνα με το άρθρο 16 περ. 1 του ΚΠολΔ, η διαφορά υπάγεται στην εξαιρετική υλική αρμοδιότητα των Μονομελών Πρωτοδικείων.
6 Ιουνίου 2024
Παναγιώτης Στ. Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α