Κατάρτιση μισθωτικής σύμβασης ακινήτου - συμβατική εγγυοδοσία - σκοπός της εγγυοδοσίας - συμψηφισμός με μισθώματα
Κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης ακινήτου, έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο ποσό (εγγυοδοσία), σκοπός του οποίου είναι η εξασφάλιση του εκμισθωτή για την ακριβή τήρηση των όρων της σύμβασης και περιλαμβάνει συνήθως την εξασφάλιση ζημιών από φθορές, καταβολή καθυστερουμένων μισθωμάτων, τόκων υπέρ του μισθωτή, κοινοχρήστων δαπανών κλπ, ποινική ρήτρα για την μη εκπλήρωση ή ατελή εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, κλπ. Το χρηματικό αυτό ποσό διέπεται, ως προς την λειτουργία του και ιδίως την τύχη του, από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων, κατά την αυτή διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ. Έτσι, αυτό είναι δυνατόν να δόθηκε ως συμβατική εγγυοδοσία, είτε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα, ως προκαταβολή αυτού, είτε ως ποινική ρήτρα. Το χρηματικό αυτό ποσό το οποίο δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης αποτελεί προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) έναντι μελλοντικού χρέους, που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας. Ενώ ο όρος περί μη συμψηφισμού του ποσού αυτού σε μισθώματα έχει την έννοια ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται να αντιτάξει ως απαίτηση το ποσό της εγγυοδοσίας όσο διαρκεί η μίσθωση, γιατί όσο διαρκεί η ανταπαίτηση αυτή του μισθωτή δεν είναι ληξιπρόθεσμη, μετά τη λήξη, όμως, της σύμβασης το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή έστω και από μισθώματα. Εκ του λόγου, δε, ότι πρόκειται στην ουσία περί ένστασης απόσβεσης της απαίτησης του εκμισθωτή με καταλογισμό (προκαταβολή έναντι), δεν υπάρχει πεδίο λειτουργίας της παρ.2 του άρθρου 450 του ΑΚ κατά την οποία δεν επιτρέπεται συμψηφισμός, αν ο οφειλέτης παραιτήθηκε προκαταβολικά από αυτόν (ΑΠ 394/2007 ΕλλΔνη 2008, σελ. 1059, ΑΠ 463/1994, ΕλΔνη36, σελ. 825, ΕφΑθ 6382/2009, ΕΔΠ 2011, σελ. 179, ΕφΔωδ 66/2007, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6329/2003 ΕλλΔνη 45, σελ. 582, ΕφΠειρ 966/1994, ΕλΔ 36, σελ. 606).
Παναγιώτης Στ. Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α