Μίσθωση - κατασκευές και προσθήκες στο μίσθιο - αφαίρεση ή διατήρηση των κατασκευών - απόδοση σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων - αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού - 20ετής παραγραφή

Σύμφωνα με το άρθρο 591 του ΑΚ «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις  αναγκαίες  δαπάνες  που  αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι  επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για  τη διοίκηση αλλοτρίων. Ο  μισθωτής  έχει  δικαίωμα  να  αφαιρέσει  τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο».

        Περαιτέρω, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου «Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου. Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, διαρρυθμίσεις, προσθήκες στο μίσθιο, κλπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται στον μισθωτή, εφόσον παραμένουν σε όφελος του μισθίου, με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων. Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 730 παρ. 1 και 736 του ΑΚ, όποιος διοικεί χωρίς εντολή ξένη υπόθεση έχει υποχρέωση να την διεξάγει προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου. Αν ο διοικητής αλλοτρίων ανέλαβε την διοίκηση προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου, έχει δικαίωμα να ζητήσει από αυτόν τις δαπάνες της διοικήσεως και την ανόρθωση των ζημιών κατά τις διατάξεις για την εντολή, που εφαρμόζονται αναλόγως. Αν, όμως, η δαπάνη δεν έγινε σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου, τότε ο διοικητής μπορεί, κατά την ΑΚ 737, να ζητήσει την απόδοσή τους, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ήτοι σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 904 παρ. 1 εδ. α’ του ΑΚ. Στοιχεία, επομένως, της αγωγής για δαπάνες που πρέπει να εκθέτει και να αποδεικνύει ο ενάγων διοικητής αλλοτρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 106, 111 παρ. 2, 118 περ. 4 και 216 παρ. 1α’ του ΚΠολΔ, είναι, εφόσον η αξίωσή του στηρίζεται στην διάταξη του άρθρου 737 του ΑΚ, ο πλουτισμός του εναγομένου κυρίου της υποθέσεως, η επέλευσή του σε βάρος του ενάγοντος (άρα και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον πλουτισμό του πρώτου και την επιβάρυνση του δευτέρου) και η έλλειψη νόμιμης αιτίας» (ιδέτε ΑΠ 326/2006, ΕλλΔνη 47, σελ. 1016).      

        Επιπροσθέτως, από την ως άνω διάταξη της παραγράφου 3 του άρθρου 591 του ΑΚ που ορίζει ότι «ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο» προκύπτει ότι, εάν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μισθώσεως πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις δύο πρώτες παραγράφους του άρθρου τούτου, έχει δικαίωμα, κατά την απόδοση του μισθίου, να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός εάν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές διατάξεις.

        Η διάταξη αυτή του άρθρου 591 του ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη «κατασκευασμάτων» στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά την σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως του εάν αποτέλεσαν συστατικά και μάλιστα ουσιώδη (ΑΠ 95/1962, ΝοΒ 10, σελ. 637, ΠρΛαρ 187/1962, ΑρχΝ 14, σελ. 284) ή εάν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα. Το παρεχόμενο από την εν λόγω διάταξη δικαίωμα στον μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα, δεν αλλοιώνεται, ακόμα και εάν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία ή υπερημερία για αυτούσια περιέλευση στον μισθωτή των αποτελούντων «κατασκευάσματα» πραγμάτων, οπότε, η αρχική αξίωση του μισθωτή κατευθυνόμενη στην ανοχή εκ μέρους του εκμισθωτή της αφαιρέσεως των κατασκευασμάτων (βλ. και άρθρο 947 του ΚΠολΔ) τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ειδικότερα, αντικείμενο της ενοχικής αξιώσεως του μισθωτή, βάσει της παραγράφου 3 του άρθρου 591 του ΑΚ, είναι τα ίδια κινητά πράγματα, τα οποία αποτελούν «κατασκευάσματα», που έχουν προστεθεί στο μίσθιο και την αφαίρεση των οποίων είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο εκμισθωτής και, εάν ο τελευταίος αρνείται να ανεχθεί την αφαίρεση, η ενοχική αξίωση του μισθωτή για αυτούσια παραλαβή τους, δεν υφίσταται καμία αλλοίωση, αλλά εξακολουθεί κατευθυνόμενη στο ίδιο το αντικείμενο. Μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία της παροχής, με την έννοια ότι ο εκμισθωτής με την εν γένει υπαίτια συμπεριφορά του καθιστά αδύνατη την περιέλευση των κατασκευασμάτων στον μισθωτή, για την οποία διαλαμβάνει το άρθρο 335 του ΑΚ ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 343 παρ. 2 του ΑΚ, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση, σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή εφ’ όσον συντρέχουν οι όροι του Νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ιδέτε ΑΠ 672/2006, ΕλλΔνη 47, σελ. 89). Πρόκειται, επομένως, περί συρροής αξιώσεων (αξιώσεως εκ της συμβάσεως για αφαίρεση του κατασκευάσματος και εκ του νόμου αξιώσεως αδικαιολογήτου πλουτισμού, λόγω υπαίτιας αδυναμίας παροχής από την πλευρά του εκμισθωτή ή υπερημερίας του εκμισθωτή, που, σημειωτέον, υπόκεινται στην γενική εικοσαετή παραγραφή του άρθρου 249 του ΑΚ) (ιδέτε ad hoc ΑΠ 1254/2017 στη Βάση Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ).

       Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος. Ως κατασκευάσματα νοούνται τα κινητά πράγματα που συνδέθηκαν με το μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, ώστε να εξυπηρετήσουν τον οικονομικό σκοπό του τελευταίου κατά τρόπο ώστε και μετά τη σύνδεση να παραμένουν ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά του μισθίου ή φέρουν προσωρινό χαρακτήρα, πχ. νιπτήρες, θερμάστρες, πλακάκια λουτρού, κλπ.

Παναγιώτης  Στ.  Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο  &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α