Οφειλή κοινόχρηστων δαπανών - Δαπάνες ανελκυστήρα - Δαπάνες θέρμανσης - Απουσία ενοίκου - Ποινική Ρήτρα για καθυστέρηση καταβολής

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 5 εδ. β΄ και 13 του Ν 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 Εισ ΝΑΚ) προκύπτει ότι, οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής μπορούν με ιδιαίτερη κοινή συμφωνία όλων, που πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί, να κανονίσουν τη συμμετοχή του καθενός στα κοινά βάρη της πολυκατοικίας, όπως είναι η δαπάνη της κεντρικής θέρμανσης, της συντήρησης της και κατασκευής των αδιαιρέτων (και κοινοχρήστων), μερών του ακινήτου και, γενικά κάθε δαπάνης που αποσκοπεί στην καλή λειτουργία της πολυκατοικίας προς το κοινό συμφέρον των συνιδιοκτητών. Η κατανομή εξάλλου των δαπανών αυτών μπορεί να γίνει και με την πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, νόμιμα μεταγεγραμμένης, που γίνεται από τον ή τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου, επί του οποίου η οικοδομή, με βάση προσαρμοζόμενες σ’ αυτήν (πράξη/ πίνακα, που έχει συσταθεί από ειδικό επιστήμονα και στην οποία, οι μετέπειτα ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων προσχωρούν, με το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο αγοράς διαμερίσματος. Η κατ’ αυτόν τον τρόπο γενόμενη κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών είναι νόμιμη και υποχρεωτική για τους συνιδιοκτήτες. Μπορεί, όμως να διαφοροποιηθεί με τροποποίηση του σχετικού κανονισμού, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από το νόμο (ΑΠ 1504/1985 ΕΔΠ 1986 σελ. 27, ΕΑ 5524/2004 ΕΔΠ 2005 σελ 79 ΕΑ 3971/2003 ΕΔΠ 2006 σελ. 27, ΕΑ 9469/2001 ΕλΔνη 43 σελ 1488). Περαιτέρω κατά το άρθρο 243 ΑΚ το ανώτατο όριο του τόκου που οφείλεται από δικαιοπραξία προσδιορίζεται όπως ο νόμος κρίνει. Οι προμήθειες ή άλλα ανταλλάγματα που συνομολογούνται ή καταβάλλονται επί πλέον του τόκου λογίζονται ως τόκος. Το ποσοστό του νόμιμου τόκου ή τόκου υπερημερίας προσδιορίζεται όπως ορίζει ο νόμος κατά το άρθρο 299 ΑΚ κάθε δικαιοπραξία για τόκο, που υπερβαίνει το ανώτατο θεμιτό όριο είναι άκυρη ως προς το επί πλέον κατά δε το άρθρο 345 του ίδιου κώδικα, όταν πρόκειται για χρηματική οφειλή, ο δανειστής σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη έχει δικαίωμα ν’ απαιτήσει τον τόκο υπερημερία, που ορίζεται από το νόμο ή με δικαιοπραξία, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ζημία. Αν όμως, αποδείξει και άλλη θετική ζημία, εφόσον το νόμο δεν ορίζεται διαφορετικά, έχει δικαίωμα ν’ αποκτήσει και αυτήν. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 341 ΑΚ να για την εκπλήρωση της παροχής συμφωνήθηκε ορισμένη (δήλη) ημέρα ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος με την πάροδο και μόνο αυτές. Τέλος κατά το άρθρο 404 του ίδιου κώδικα, οφειλέτης μπορεί να υποχρεωθεί στο δανειστή, ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα) για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε όπου δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή. Από τον συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων και ιδίως αυτών των άρθρων 293 εδ β, 994 και 345 του ΑΚ, σκοπός των οποίων είναι ν’ αποτρέψει την καταστρατήγηση του θεμιτού ορίου τόκου, δια των συνυπολογισμών στο ποσοστό των τόκων όλων των προσθέτων παροχών, οι οποίες διάφορο του τόκου νομική μορφή επιβαρύνουν ουσιαστικά τον οφειλέτη συνάγεται ότι, επί χρηματικής κυρίως οφειλής ως κύριας παροχής η συνομολόγηση σε περίπτωση υπερωρίας του οφειλέτη περί την εκπλήρωση της, επιπλέον του θεμιτού τόκου και πρόσθετου χρηματικού ποσού, ως ποινικής ρήτρας αντιβαίνει στις παραπάνω διατάξεις του νόμου και είναι άκυρη, κατά το υπερβάλλον, ως αποτελούσα κατά νόμο συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας, η ακυρότητα δε αυτή της εν λόγω «ποινικής ρήτρας είναι άσχετη με το υπέρμετρο αυτής, που ρυθμίζεται κατά το άρθρο 409 ΑΚ (ΑΠ 1438/1997 Ελνη 39 σελ 381, ΕΑ 6743/1999 ΕλΔνη 42 σελ 494). Επομένως, επί οροφοκτησίας προκειμένου για υποχρέωση καταβολής εκ μέρους του ιδιοκτήτου διαμερίσματος δαπανών κοινοχρήστων, σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, ως προς την εκπλήρωση της υποχρεώσεως του αυτής, ο διαχειριστής δικαιούται να ζητήσει την καταβολή των οφειλών αυτών εκ μέρους του συνιδιοκτήτη καθώς και το νόμο ή τη σύμβαση προβλεπόμενο τόκο υπερημερίας όχι δε και τυχόν πρόσθετο χρηματικό αντάλλαγμα, που για τον λόγο αυτό έχει συμφωνηθεί με τον οφειλέτη, ως «ποινική ρήτρα» (ΕΑ 5324/2004, ΕΔΠ 2005 σελ. 79, ΕΑ 9469 /2007 ΕλΔνη 43 σελ. 1488). Τέλος από το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα της έφεσης, κατά το άρθρο 522 ΚΠολΔ το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, έχει ως προς την αγωγή την ίδια εξουσία, την οποία έχει και το πρωτοβάθμιο και δύναται και αυτεπαγγέλτως, αν η αγωγή δεν είναι νόμιμη, ορισμένη ή παραδεκτή να την απορρίψει με τις διακρίσεις που περιβάλλονται από την λειτουργία του δεδικασμένου (άρθρο 3 ΚΠολΔ) και την αρχή ως μη εκδόσεως επιβλαβέστερης απόφασης για τον εκκαλούντα (άρθρο 531 παρ. 1 ΚΠολΔ) χωρίς αντέφεση του ενάγοντος. Ειδικότερα επί εφέσεως του εναγομένου αν η αγωγή είναι αβάσιμη κατά νόμω, αόριστη η απαράδεκτη και έγινε πρωτοδίκως δεκτή στο σύνολο ή μερικά, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο μέχρι την εξουσία να εξαφανίσει την απόφαση να διακρατήσει την υπόθεση και ν’ απορρίψει ενόλων εν μέρει την αγωγή όρκισε να ζητήσει την απόρριψή της ο εναγόμενος (ΑΠ 7/2002 ΕλΔβη 42 σελ 203, ΑΠ 12/1992 ΕλΔνη 34, σελ. 347, ΑΠ 728/1980 ΝοΒ 29 σελ. 33).

Παναγιώτης  Στ.  Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο  &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α